辽税函〔2024〕112号

荣芳委员：

您提出的《关于适当调整存量商业房交易税费促进市场流通的建议》提案收悉，我局高度重视，及时组织相关人员认真研读分析，并采纳了省财政厅、省住建厅、省自然资源厅、省金融监管局等协办单位的意见，现结合存量商业房地产交易价格评估工作和房地产交易税费政策的相关规定，答复如下：

一、基本情况

（一）我省存量商业房地产交易价格评估工作基本情况

我省按照上级部门关于应用房地产评税技术核定交易环节计税价格的工作要求，应用全省统一的存量商业房地产交易价格评估系统，采用省、市或县（区）分工负责的工作模式，开展存量商业房地产交易价格评估工作。省级税务机关工作主要组织实施全省开展存量商业用房评估工作，建设基于市场法的“辽宁省存量商业房地产交易价格评估系统”。市或县（区）税务机关工作主要包括：制定本地存量商业用房评估工作实施方案；通过政府招标采购房地产评估公司，负责本地存量商业房地产交易价格评估基础数据采集、参数值测算；负责审核房地产评估公司出具的评估报告；负责将审核通过的存量商业用房交易价格评估基础数据、参数值导入辽宁省存量商业房地产交易价格评估系统。

（二）存量房地产交易税费政策基本情况

存量房地产（含商业类房产）交易包括转让方增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税和承受方契税、印花税等税费种。对于转让环节，因房产取得时间、取得价格不同，需要负担不同比例的税费。

二、开展情况

（一）存量商业房地产交易价格评估工作开展情况

为强化存量商业房地产交易价格评估工作管理，我省应用全省统一的辽宁省存量商业房地产交易价格评估系统，受理存量商业房地产申报纳税工作。各市级税务局按照要求开展具体管理工作，一是数据管理。逐步缩小评估值（含标准房价格水平）与市场价格之间的差距，各地下浮比例不得超过10%。二是数据更新周期。各市、县（区）税务机关需每年至少调整一次标准房价格数据，系统按照一年（365天）有效期标准设置标准房数据时间参数。三是评估价格争议处理。纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的，税务机关应当及时告知纳税人争议处理办法和相关法律救济途径，保护纳税人合法权益。

全省各市开展的存量商业房地产交易价格评估工作，基本上满足了包括商业用房在内的计税依据确认工作。一是统一性，采用全省统一的技术标准和评估系统。二是规范性，采用政府采购形式确定房地产评估机构。三是公平性，采用市场法按照当地房地产公允价格确定标准价格。四是公正性，采用税务人员与聘请外部门专业人员相结合的方式确认相关评估工作。

以营口市税务局为例，2023年受理二手商业用房交易产生评估价格争议的有7笔（占总交易量比例0.31%），均按照规定进行了调查核实确认工作。其中，维持原评估价格的4笔（占总交易量比例0.18%），采信纳税人意见按规定流程进行结果调整的3笔（占总交易量比例0.13%），上述争议处理均取得纳税人的理解和支持，办税服务厅及时为纳税人办理了商业用房纳税申报。

（二）存量商业房地产交易税费政策执行情况

房地产（包括商业类房产）交易均是执行全国统一的税费政策，按照税收法定原则，在文件未授权的情况下，我省无权擅自修改或扩大解释税收政策执行标准。

在法律授权范围内，辽宁省人大、政府和财政、税务等相关部门开展了契税具体适用税率的确定工作。根据《中华人民共和国契税法》第三条关于契税的具体适用税率制定的授权，2022年，辽宁省财政、税务、住建部门研究拟定了《辽宁省契税具体适用税率的调整方案（草案）》（以下简称《方案》），建议将我省契税适用税率由当前的3%、4%两档税率调整为3%一档税率，并从2023年1月1日执行。省人大常委会审议通过省政府常务会议提请的《方案》后，于2022年11月29日公布执行。降低全省契税税率对公平税负、降低企业制度性交易成本、减轻纳税人负担、促进房地产良性循环和健康发展具有积极作用。

三、下步工作措施

（一）加强存量商业房地产交易价格评估工作管理

我局将诚恳地接受您提出的相关工作建议和协办单位的意见，加强和完善对存量商业房地产交易价格评估工作管理。一是结合市场供应、量价关系等因素，定期更新评估价格基础信息。二是根据市场波动情况采取缩短调整评估价格间隔时间或增加评估价格频次措施，及时反映市场价格水平。三是在委托有资质的评估公司参与评估工作的基础上，主动听取人大代表、政协委员的意见建议，吸纳各级房地产行业协会意见，聘请具有一定理论水平和实践经验的业内专家参与评估价格技术标准的制定。四是根据实际情况，探索评估价格制定过程的公开，采用包括召开价格听证会、邀请房地产从业机构代表和市民代表、向社会公开征求意见和建议的措施，进一步提升我省房地产评估工作的科学性、系统性与稳定性，确保评估价格及时反映当地房地产市场的真实交易价格水平。

营口市税务局专门研究调整商业类房产评估价格数据的技术标准和工作流程，并已引入专业房地产评估机构和社会有关部门参与制定技术标准及审核评估结果。在此基础上，将积极采纳您提出的政协提案中的合理化建议，针对商业类房产的价格评估工作，采取包括听取政协委员意见、引入市场供应和量价关系影响因素、关注市场波动情况等措施，缩短调整评估价格间隔时间或增加周期内评估价格频次，建设响应及时、数据平稳、贴近市场公允价格水平的存量商业房地产交易价格评估系统。省局将支持营口市税务局的试点工作，试点做法成熟后将适时向全省推广。  

（二）及时向国家相关部委反映房地产交易税收政策建议

当前，房地产交易税收政策存在调整的社会呼声，我局将与省财政、省住建等相关部门认真考虑您的建言献策和其他方面的建议，认真研究论证，及时向财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等相关部门反映合理、可行的建议和意见，争取上级部委优化出台支持房地产市场长久发展的政策，让税收红利让利于普通百姓，为活跃辽宁省房地产交易市场，特别是商业房产市场，促进房地产业良性循环和健康发展作出贡献。

国家税务总局辽宁省税务局

2024年5月11日