最近几年来，小编持续地关注与接触到了不少这方面的争议案例，其中最为敏感与核心的，也是争议最多的问题，就是不动产办理变更过户过程当中的“税”，不是一般的难，有的企业是近十年了还没有解决过户的问题。具体看：
一、卖方税费：卖方之前欠的税费，比如土地使用税与房产税、企业所得税等；本次交易中依法应由被执行人方缴纳的与不动产相关的土地增值税（住宅土地增增值税免税）、增值税及其附加、印花税、个人所得税（个人被执行人）；但问题出来了，被执行人已往往就这样了：一方没钱，一方没招，甚至老板在“里面”了或跑路了！按照房地产税一体化管理的模式，“先税后证”，只想缴契税与印花税办理过户，上面的卖方过户过程中的税费缴不上，对不起，免谈！《土地增值税暂行条例》规定，第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。《个人所得税法》规定：个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。个人转让股权办理变更登记的，市场主体登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税的完税凭证。问题来了，如果拍卖公告中清楚地写明了买方包税费的要求，这相当于认账了，办理过户的时候，替卖方缴了就好了；如果约定依法各负各税，卖方无条件、不配合，取得方在1）不垫支的情形下，能不能过户？可以考虑争取！2）垫支了，过户了，又后悔了，想申请退税，或向被执行人追偿，税务机关认为其不是权利相关人，来交税可以，但退税对不起，“你不是权利相关人，与你无关”，真无关吗？但，也有这样的，认为缴税，但对方非正常了，发票取得不了，因为代垫的增值税可以抵扣啊，对方非正常户的情形下开不出发票，如何得到发票将垫支的增值税抵回来，又是一个现实问题。另，法拍完了，税务机关给法院发函，或双方达成了协同关系，要从拍卖款中扣除卖方税费，这一扣很可能一半就没有了，执行申请人心里苦啊，能不能不扣啊，“我们是有抵押权的人”，税务机关认为税收有优先权，也有的认为税是过程当中的税费支出，反正就要扣，这事你如何办？民事权益与行政权益之间的协同，需要突破现在的条条框框来争取解决这个问题，依征管法规定，税收优先权是相对的，不是绝对的。另外，如果税务机关对企业欠税，做了财产保全、强制执行等情形下，那就另说了。又，抵债了，此时没钱过账可扣了吧，对不起，没税不过户，又回到老问题上了。同样的配方：抵债情形下，无卖方税缴纳的情形下能不能过户变更取证？注意，一般二拍之后可选择抵债，这时价格最低可到评估价的5.6折了,通常情形下，也划算的了。但，这时，税务机关可能认为：“这个抵债价不公允啊，我们要按评估价计征税款”，是不是也是一把利剑？但，有人认为抵债是源于法拍，当法拍公告条款中有规定拍得方包税的情形下，抵债也是应承认这样的条件，这是不大合理的。中间的划断处理，需要争取。及，对于包税情形下的反算计税，这个小编接触的少，只遇到过一个增值税的不含税的法院案例。同样，我们要注意一下，对于财政部 税务总局公告2023年第35号文件规定下的符合情形是有相应的减免税的优惠的。又取得裁定书等司法确权文书后，不动产仍为被执人控制并使用，执行人未实际控制，此时的房产税与土地使用税，依政策应由申请执行人缴纳，但现实当中没有缴纳的情形比较多，当税务机关来追缴税款时，如何缴，缴多少，这里面或有一定的救济空间。还有人提出来，抵债不过户，把债权转让行吗？这就需要看裁定书是何时下的了！至于“空转”直接过户到下家的情形，当前的程序上难以支持。小编同时也关注到，在涉及不动产交易中，有的约定是“税”“税费”，也有的约定是“交易过程当中的税费”，甚至“包括之前欠缴的税费”，一定要看清楚字眼表述。当下房地产企业面临的一些不确定性的风险，现金流出现困难，纷争频发，常有以其开发的房屋进行抵债的问题，比如抵给建筑公司的服务款项，这是属于商业行为中产生的司法判决的情形，与上面提到的如抵债（借款）情形是不大一样的，司法拍卖、抵债过户是单方申请，而商业过户行为是双方申请行为，这种情形下，想要解决卖方税的问题与上面所述的情形又不大一样。目前，也有一些企业因为自身或外在的原因，在破产的情形下，涉及不动产的，有的破产企业老板又想自己“悄悄”拍下来，这里面如何合理安排，又是一个因素考虑比较多的问题。提前规划很关键，执行异议很重要，争议解决很无奈但还有机会！我们的团队律师梳理了这样的小问题点：专题1 以物抵债的税务定性(应税行为、税种、税负、优惠政策)专题2 以物抵债时如何确定税费承担的主体?(承担的方式、包税条款的合法性)专题3 如何确定包税条款的税费承担范围?(欠税、滞纳金、罚款、分税种的分析)专题4 以物抵债时如何办理产权过户手续?(契税申报、产权过户)专题5 商业银行以物抵债时如何优化税负?(执行异议、税收优先权的应对、只需缴纳契税、向被执行人追偿)专题6 我们的团队能为以物抵债等提供哪些税务服务?时不我待，从拍卖公告开始，从提起诉讼开始，就需要进行专业辅导了！