关于司法拍卖不动产涉及缴税与转移登记的问题调研

无锡市自然资源和规划局  陈艳

不动产统一登记以来，无锡市区每年协助执行各类法院文书近一万起，类型涉及查封、预查封、执行过户登记等。法院每年查询不动产登记信息约五万起，协助法院办理的各种登记成为我局不动产登记的常规性业务。不动产登记机构在协助执行业务中经常遇到法院要求协助执行过户登记，但申请的被执行人不愿缴税或找不到被执行人的的问题，导致不动产登记无法办理。不动产登记申请人经常在登记窗口纠缠，严重影响了不动产登记秩序。针对实践中的这一问题，为解决司法拍卖不动产登记梗阻，畅通不动产登记渠道，我组织相关登记人员利用半年多时间与无锡市中级人民法院、无锡市税务局加强沟通协商，寻找对策，解决登记难题。下面就调研情况作简要介绍：

一、不动产登记协税通常的做法及其依据

由于不动产登记是当事人取得物权的最重要保障，不动产因交易产生的税费往往依赖于不动产登记机构予以把关。国家契税暂行条例第十一条规定，纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。在这个法规基础上，《不动产登记暂行条例实施细则》规定办理各类不动产转移登记，要收取相关税费缴纳凭证。这里的相关税费是指在不动产交易中产生的各种税费，主要包括有契税、土地增值税、房屋增值税（此税种由原营业税及附加转来）、个人或企业所得税。由于当前国、地税主管部门已经合并，统一为税务局，因此，原来分散于各部门收取的税费（最早契税由财政局收取，后来，财政局将此块职能移交于地税局，增值税由地税局收取，企业所得税由国税局收取）将统一由税务局把关。因此，我们和税务部门达成一致意见，各种税费统一在不动产登记受理前由税务部门收取，并出具契税完税证，登记机构在受理时收取契税完税凭证等申请材料就履行起协税义务。

二、不动产协助法院登记时协税遇到的困境

不动产登记依当事人的申请进行，但也有例外。根据《不动产登记操作规范（试行）》规定，不动产登记机构依据人民法院等依法作出的嘱托文件直接办理登记，但规范没有就“直接”做说明，是只要嘱托文件呢，还是需要一并收取契税证明呢？在当事人未主动申请登记、未予缴税的情况下，法院向登记机构送达了协助执行通知书，裁定不动产过户给申请执行人，登记机构如果按照前述法规、规章，应有协税义务，无法直接依协执办理转移登记。但根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。最高院、国土部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土房产协助执行若干问题的通知第二十七条规定，国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。因此，即使执行人不申请登记，该不动产已经发生转让的效力，事实上权利人已经为申请执行人。如果登记机构因协税义务不能办理转移登记，势必造成实际的权利人与登记簿上的权利人不符。

三、法院和税务部门、登记机构三方联动才有利于破解登记困境

由于税收是国有资产的重要组成部分，要做到应收尽收。根据国家契税暂行条例，发生不动产转让行为就应当缴纳契税，在我国，作为不动产买卖等法律行为发生的当事人，在签订合同后主动缴纳契税的并不多见，在合同债权转化为物权的不动产登记环节，由登记机构予以协税把关，即要求当事人须提交契税完税凭证后才予以登记。实践中经常遇到当事人不理解、不愿缴纳二产生纠纷。然而，对于法院裁定拍卖过户的不动产，法律事实发生时即其裁定书生效之时就是物权生效之时，因此为减少后期不动产登记与协税的冲突，协税环节应不同于一般自由的买卖行为导致的物权变动。法院、税务部门与登记机构三方应当通力合作，畅通缴税、执行、登记三个环节，防范各种风险。经过三家单位反复磋商，大家基本达成以下意见： 

1．法院裁定拍卖不动产时预留被执行人应缴的税收。根据国家税收征收管理法规定，税收优先于无担保债权；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押之前的，税收应当先于抵押权执行。对于执行已经取得物权的不动产，被执行人需要缴纳的税收可能有增值税和所得税，而这几种税收均发生在拍卖成交之时，也必然发生在抵押权之后。因此，法院根据拍卖时的成交价可以计算出共需缴纳的税费，如果所拍不动产的成交价在支付了抵押权人后还有剩余，可以先予代扣被执行人的应缴税费，然后再支付给普通债权人；如果所拍不动产的成交价在支付了抵押权人后没有剩余款项用于缴纳被执行人的应缴税收的，则法院书面告知税务部门，由税务部门采取其他措施追讨被执行人的应缴税款。

2．税务机关积极配合法院及时提供税费查询与缴税服务。法院在不动产处置前可以自行或委托律师持调查令至不动产所在地税务部门，请求协助调查案涉不动产转移登记涉及的税收情况（包括但不限于税种、税率、开票、欠税事宜）。税务部门应当在七日内出具税费预测表。法院在不动产拍卖成交或抵债裁定书生效后三日内，向税务部门送达协助计税、开票通知书。税务部门根据人民法院要求于七日内出具正式书面税费清单。此后，税务部门在收到出卖方税费后，七日内向人民法院提供不动产转移登记所需要的出卖方的税收缴款书或税票，确因计算复杂或跨地区管理等原因，可以适当延长。人民法院应在三日内将出卖方的税收缴款书或税票中相应材料交付不动产的买受人或承受人。

3．登记机构按法院出具的裁定书和协助执行通知书先行办理注记。法院在不动产拍卖成交或抵债裁定书生效后三日内将裁定书与协助执行通知书送达登记机构，登记机构应予以签收并在不动产登记簿上作相应登记，即在原权利人的登记簿上作一记载，载明“此不动产已裁定给某执行人”。但由于这种记载不是查封登记，所以无法从根本上杜绝原权利人转让不动产，所以作为承受人还是应及时缴纳契税后申请过户登记。

4．法院敦促不动产承受人及时登记过户。法院应当要求不动产的买受人或承受人在完税后立即凭执行裁定书、协助执行通知书及完税凭证向登记部门申请转移登记。不动产的买受人或承受人持人民法院裁定书、协助执行通知书及完税凭证，申请不动产转移登记的，登记部门应及时加快办理转移登记。出卖方的其他欠税行为不应影响转移登记中所产生的税费的交纳以及不动产的转移登记。不动产的买受人或承受人未及时申请转移登记的，登记部门可以通知法院，法院在接到通知后，应当督促买受人或承受人尽快履行过户登记，维护自身合法权利。

总之， 税务部门和不动产登记部门应大力支持法院执行工作，依法协助办理执行不动产处置中的税款缴纳、发票开具和转移登记手续。法院和不动产登记部门作为市税收征管保障成员单位，依法开展协税护税工作，积极协助税务部门征收司法拍卖处置资产和不动产转移登记过程中双方纳税人应当缴纳的税款，保障国家税收和地方财源不受损失。法院和税务部门积极配合解决不动产登记部门办理不动产转移登记过程中遇到的问题，依法及时保护产权人的合法权益，维护登记公信力。只有在法院、税务和登记机构三方联动的情况下，才能切实平衡好三者关系，各方做到各司其职又相互协作，让司法拍卖、过户登记、收取税费良性互动，社会各方利益均得以保障。