按建安成本确认收入，建设成本作为取得土地使用权所支付的金额

国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

第十九条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，以及纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十三条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（七）纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，其面积不计入清算项目可售建筑面积，其建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，不计入清算项目房地产开发成本。其中，实物配建房屋建设成本按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定。

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复

问：2016年12月起厦门采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地，即不设拍卖底价，当拍卖竞价达到竞价上限价格时，不再接受更高报价，转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由厦门市行政事业资产管理中心接收后作为政府保障性商品房或租赁费使用。

增值税、所得税 按视同销售处理，按不低于建安成本确认开票金额，请问，这部分视同销售成本是否可以作为土地增值税清算时的“取得土地使用权支付的金额”扣除呢？

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

答：根据《关于市土地管理委员会2017年第三次会议的纪要》（厦门市土地管理委员会专题会议纪要〔2017〕3-2号）以及《土地增值税暂行条例》第九条第三项规定，纳税人办理土地增值税清算时，上述无偿移交给政府部门或其指定的单位的开发产品按照建安成本确认转让房地产取得的收入，但按照视同销售确认的收入金额不得同时作为“取得土地使用权所支付的金额”或“房地产开发成本”。此处“建安成本”是指经税务机关清算审核或税务检查后确认的单位可售建筑面积建筑安装工程费。

确认收入，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本

国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号国家税务总局山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告

第二十六条 对房地产开发企业将开发产品用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确定：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十八条 对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，土地增值税应按照不含增值税收入确认收入。

第二十九条 土地增值税扣除项目按以下规定处理：

（一）取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

1.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

2.房地产开发企业在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

3.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 

4.对房地产开发企业在土地“招拍挂”环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除。   

按回迁安置房政策处理

广东省“三旧”改造税收指引

粤税发〔2019〕188号

1.4 征收或收购方式收储后以“限地价、竞配建”方式供地

1.4.1 情况描述

“限地价、竞配建”是指土地“招拍挂”环节政府限定最高地价，达到限定地价后，开发商竞拍配套建设的面积。配套建设移交方式有以下几种：

（一）直接移交方式：配套建设地块和经营性地块合并供地，土地出让合同中列明直接将配套建设地块国有建设用地使用权（可共用宗地）以出让方式首次登记到政府指定行政事业单位。不动产登记部门依法依规将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位。

（二）无偿移交方式：政府指定接收单位与开发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收单位名下。

（三）政府回购方式：政府指定回购单位与开发企业按约定价格（不低于成本价）签订商品房买卖合同，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定回购单位名下。

1.4.2 税务事项处理意见

二、土地增值税

（一）直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本确认为取得土地使用权的成本扣除。

（二）无偿移交方式。出让合同（公告）或不动产无偿转让协议约定无偿移交的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。

（三）政府回购方式。出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。

作为地价的组成部分

广西南宁：市国土局发布了《关于我市近期国有建设用地使用权公开出让竞配涉及产权移交住房问题有关意见的通知》南国土资发［2017]407号

各意向竞买人：

针对我市近期住宅用地国有建设用地使用权公开出让采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”竞价方式涉及产权移交住房的有关问题，经我局会同市住房局、市地税局、市规划局等有关部门研究后，现将有关处理意见通知如下：

一、关于土地增值税问题

对于有意向竞买人提出的“如投报配建产权移交住房，该部分是否影响土地增值税清算”问题，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定，产权移交住房已构成土地权利人取得土地使用权的成本。因此，土地增值税清算时，其产权移交住房成本可在“取得土地使用权所支付的金额”项目中据实扣除。

二、关于契税及印花税问题

对于有意向竞买人提出“如投报配建产权移交住房，该部分是否影响契税及印花税计征的问题”，分不同阶段处理：

（一）关于土地出让时的契税及印花税。根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号） “出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部利益”及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》和《财政部   国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）有关规定，产权移交住房构成了权利人取得国有土地使用权所支付的全部经济利益，应据实纳入计税价格计征契税及印花税。

（二）关于产权移交住房移交时的契税及印花税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》相关规定，产权移交住房移交时，由征收机关按市场价格确定计税依据计征买受人的契税及双方的印花税。

按建安成本开具的发票金额作为收入，该部分收入对应的成本可以作为土地增值税的扣除项目

福建

发布时间：2019-06-20

问：房地产开发企业A公司通过公开招拍挂形式竞买一块土地，合同中约定：A公司须要配建1万平保障性住房（住宅）无偿移交政府，无偿移交的房产须按照建安成本作为计税价格开具发票。请问：1、增值税：按建安成本开具的发票金额是否可视同土地价款，作为计算增值税销售额的抵减项？2、企业所得税：因为是无偿移交给政府，保障性住房按建安成本开具的发票金额是不是无须缴纳企业所得税？同时建设保障性住房的建安成本是不是可以在企业所得税前扣除？3、土地增值税：保障性住房按建安成本开具的发票金额作为收入，是不是可以将该收入同步作为成本计算土地增值税的扣除额？

回复部门：纳税服务中心

回复内容：

您好，根据您提供的信息，

1、贵公司无偿移交给政府的房产需要按照视同销售行为缴纳增值税，针对该部分业务开具的发票不属于可以扣除的范围。

2、无偿移交给政府的房产其资产所有权属已经发生变化，属于视同销售的情况，应按规定视同销售确定收入缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除。

3、该部分收入对应的成本可以作为土地增值税的扣除项目。

按公共配套处理

上海：配建的保障性住房无偿移交区保障房管理机构税收政策

（一）增值税

房屋建成后，大产证直接办理到区保障房管理机构名下的，房地产开发企业不开具发票，不视同销售不动产或提供建筑服务。

（二）企业所得税

房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得土地，用于开发建设商品住宅，凡企业与政府签订的土地出让合同中明确需配建一定数量的保障性住房无偿提供给政府的，则企业配建的保障性住房实际发生的支出可按照国税发〔2009〕31号文件中的公共配套设施进行所得税处理。

（三）土地增值税

房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得建设用地使用权，签订的土地出让合同中明确需配建一定数量的保障性住房并无偿移交给区保障房管理机构的，土地增值税项目清算时，企业配建的保障性住房实际发生的成本，可参照国税发〔2006〕187号第四项第三款的规定处理。其中，区保障房管理机构包括区政府指定的公共租赁住房建设运营机构和区住房保障机构。

国税发〔2006〕187号第四项（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

作为地价的组成部分

国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号

三、取得土地使用权所支付的金额的确认

（二）房地产开发项目内实物配建房，在土地出让合同（含合同附件、补充合同，下同）中写明与土地使用权取得相关联且由房地产开发企业无偿建设的，相应成本费用归入取得土地使用权所支付的金额。

七、扣除项目的计算分摊原则

4.实物配建房相关成本费用按清算时实际已发生的金额在本次清算单位和未清算单位中计算分摊。

确认收入，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本

《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法（征求意见稿）》2023年11月9日 

第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定： 

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

第三十条 纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除：

（一）纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税;

（二）土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息;

（三）在国有土地使用权出让合同中明确约定为政府建设并无偿移交的配建房、公共服务设施或其他工程发生的支出。（此条在正式文件中已删除）

按公共配套处理

《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》2023年12月29日

第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

第三十条 纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除：

（一）纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税;

（二）土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息;

（三）国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出。

第三十三条 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 

（一）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 

2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，计入土地征用及拆迁补偿费予以扣除。第三十三条   房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 

（一）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。 

2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，计入土地征用及拆迁补偿费予以扣除。

第三十八条 房地产开发扣除项目应当符合下列要求：

4.拆迁补偿费以拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证作为合法有效凭证；

关于《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布〈内蒙古自治区土地增值税清算管理办法〉的公告》的政策解读

（六）国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出计入取得土地使用权所支付的金额允许扣除，补充协议是否认可？项目用地边界内配建的廉租房、公共租赁住房、经济适用房等如何扣除？

《办法》第三十条第三项规定，国有土地使用权出让合同中明确约定，在项目用地边界外为政府建设并无偿移交的公共服务设施或其他工程发生的支出，允许计入取得土地使用权所支付的金额扣除。如出具法律上认可的补充协议或具有同等法律效力的佐证资料，证明该项支出为取得土地的附加条件，则该支出可以计入土地成本扣除。

房地产开发企业通过招、拍、挂等方式取得国有土地使用权，签订的土地出让合同中明确约定需配建一定数量廉租房、公共租赁住房、经济适用房等并无偿移交政府相关部门的，其配建发生的支出，土地增值税清算时可参照《办法》第三十三条第五项“公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用予以扣除”规定处理。